Nieruchomości - obowiązek podatkowy
Podatek od nieruchomości
Oto kilka aspektów związanych z podatkiem od nieruchomości:
- Na kim ciąży obowiązek podatkowy
- Jak płacimy podatek w przypadku wyodrębnionego lokalu
- Co podlega opodatkowaniu
- Co stanowi podstawę opodatkowania
- Jakie są wysokości stawek podatku od nieruchomości i kto je określa
- Grunty związane z działalnością gospodarczą
- Powstanie / wygaśnięcie obowiązku podatkowego
- Podstawy, terminy i zasady płacenia podatku
- Podatek katastralny
Podstawowym aktem normatywnym, regulującym wymiar i pobór podatku od nieruchomości, jest Ustawa z dnia 12 stycznia 1991r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. nr 9, poz.31 z późniejszymi zmianami).
Podatek od nieruchomości należy do grupy tzw. podatków lokalnych, stanowiących w całości dochód budżetów gmin.
Na kim ciąży obowiązek podatkowy
Podmiotami, na których ciąży obowiązek podatkowy są: osoby fizyczne, osoby prawny, jednostki organizacyjne nie mające os. prawnej, spełniające następujące przesłanki:
- są właścicielami lub samoistnymi posiadaczami nieruchomości albo obiektów budowlanych nie złączonych trwale z gruntem,
- są użytkownikami wieczystymi nieruchomości lub ich części
- są posiadaczami nieruchomości albo obiektów budowlanych nie złączonych trwale z gruntem, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,
jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem lub innego tytułu prawnego
- posiadają bez tytułu prawnego nieruchomości lub ich części albo obiekty budowlane nie złączone trwale z gruntem,
stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,
z wyjątkiem nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa lub będących w zarządzie Lasów Państwowych.
Podatkowi podlegają nieruchomości niezależnie od tego, czy są w jakikolwiek racjonalny sposób wykorzystywane, czy też nie, a tym samym niezależnie od tego czy można uzyskać z ich eksploatacji jakiekolwiek przychody. Okoliczność, że podatnik z własnej woli nie pobiera pożytków cywilnych np. w formie czynszu z tytułu najmu lub dzierżawy, nie ma znaczenia prawnego dla ustalenia zobowiązania podatkowego.
W pierwszej kolejności - gdy znany jest właściciel - obowiązek podatkowy ciąży na właścicielu nieruchomości. W przypadku, gdy nie można ustalić bezspornego i aktualnego stanu prawnego, wynikającego z danych posiadanych przez organ podatkowy (np. w oparciu o ewidencję gruntów) obowiązek podatkowy będzie ciążyć na samoistnym posiadaczu.
Właściciel lub posiadacz samoistny nie mogą przenosić tego obowiązku na inne podmioty w drodze cywilnoprawnej, ponieważ wszelkie obowiązki podatkowe mogą wynikać
tylko i wyłącznie z ustaw podatkowych i nie mogą być znoszone, przenoszone, zmieniane czy poszerzane umowami cywilnoprawnymi.
Obowiązek podatkowy wynika bowiem nie z umownych zobowiązań stron, lecz z aktów prawnych bezwzględnie obowiązujących. Podmiot występujący w charakterze podatnika (właściciel lub posiadacz samoistny) nie może więc zwolnić się z ciążących na nim obowiązków jako podatnika i przenieść te obowiązki na osobę trzecią.
Jak płacimy podatek w przypadku wyodrębnionego lokalu
Jeżeli w nieruchomości ustanowiona jest odrębna własność lokali, obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.
Co podlega opodatkowaniu
- budynki lub ich części,
- budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza lub leśna,
- grunty nie objęte przepisami o podatku rolnym lub leśnym,
- grunty objęte przepisami o podatku rolnym lub leśnym, związane z prowadzeniem dział. gospodarczej innej niż działalność rolnicza lub leśna oraz nie sklasyfikowane grunty -
jako użytki rolne położone na terenie miast, a także grunty wyłączone ostatecznymi decyzjami am. na cele inne niż rolnicze lub leśne, z wyjątkiem gruntów,
na których przez okres do 2 lat od dnia wydania ostatecznej decyzji administracyjnej wyłączającej te grunty na cele nierolnicze prowadzona jest działalność rolnicza.
- grunty pod jeziorami, grunty zajęte na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych.
Co stanowi podstawę opodatkowania
- dla budynków lub ich części - powierzchnia użytkowa. Powierzchnię mierzy się po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigów.
Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m,
powierzchnię tę pomija się.
- dla budowli - ich wartość ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku,
a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych - ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.
Jeżeli obowiązek podatkowy od budowli powstał w ciągu roku podatkowego - podstawę opodatkowania tej budowli stanowi wartość ustalona do obliczania amortyzacji na dzień powstania obowiązku podatkowego.
Jeżeli od budowli nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych - podstawę opodatkowania stanowi ich wartość rynkowa określona przez podatnika.
- dla gruntów - powierzchnia tych gruntów, Wymiar podatku od nieruchomości od gruntów jest dokonywany na podstawie danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków prowadzonej dla danej miejscowości
i do czasu wprowadzenia zmian w ewidencji ujawnione w niej dane są wiążące dla organu podatkowego. Dotyczy to w szczególności takich danych, jak położenie działki, jej granice, rodzaje użytków i ich jakość.
Organ podatkowy nie jest uprawniony do dokonywania własnych ustaleń w tym przedmiocie.
Jakie są wysokości stawek podatku od nieruchomości i kto je określa
Wysokość stawek określa rada gminy, jednakże podatek ten nie może przekroczyć rocznie wartości podanych w poniższej tabeli:
Opodatkowaniu podlegają przede wszystkim budynki i ich części, budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza lub leśna,
oraz grunty nie objęte podatkiem rolnym lub leśnym.
Podatek od nieruchomości należny w danym roku podatkowym od osób fizycznych ustala w drodze decyzji wójt (burmistrz, prezydent) właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Maksymalne stawki podatku od nieruchomości w r.2020.
| Rodzaj nieruchomości | Maks. stawka za 1m2 |
| budynki mieszkalne | 0,81 zł od 1m2 p.u. |
| budynki lub ich części związane z działalnością gospodarczą inną niż rolnicza lub leśna (z wyjątkiem budynków lub ich części przydzielonych na potrzeby bytowe osób zajmujących lokale mieszkalne, oraz od części budynków mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej | 23,90 zł od 1m2 p.u. |
| budynki lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej udzielania świadczeń zdrowotnych | 4,87 zł od 1m2 p.u. |
| pozostałe budynki lub ich części | 8,05 zł od 1m2 p.u. |
| budowle | 2% wartości określonej na podst. art.4 ust.1 p.3 oraz ust.3-7 |
| grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji | 0,95 zł od 1m2 powierzchni |
| grunty pod jeziorami i grunty zajęte pod zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych | 4,80 zł od 1 ha powierzchni |
| pozostałe grunty | 0,50 zł od 1m2 powierzchni |
Stawki podatku od nieruchomości, określane są przez radę gminy, lecz nie mogą być wyższe niż podane w tabeli.
Grunty związane z działalnością gospodarczą
Za grunty związane z działalnością gospodarczą uważa się grunty zabudowane i nie zabudowane, będące w posiadaniu przedsiębiorcy, a w szczególności:
- grunty pod budynkami produkcyjnymi, magazynowymi, administracyjnymi, socjalnymi i hotelowymi
- grunty pod budowlami i urządzeniami
- grunty zajęte na drogi wewnętrzne i place manewrowe, place składowe, zieleńce oraz tereny, na których są lub mają być realizowane zadania inwestycyjne
- grunty wyłączone na cele nierolnicze lub nieleśne
Powstanie / wygaśnięcie obowiązku podatkowego
- Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku.
- Jeżeli w ciągu roku podatkowego nastąpiła zmiana sposobu wykorzystywania budynku albo gruntu lub ich części, mająca wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła ta zmiana.
- Jeżeli obowiązek podatkowy powstał lub wygasł w ciągu roku, podatek za ten rok ustala się proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek.
Podstawy, terminy i zasady płacenia podatku
- Podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych ustala, w drodze decyzji, wójt (burmistrz, prezydent) właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Podatek jest płatny w ratach, w terminach: do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego.
- Osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej, jednostki organizacyjne Agencji Własności Rolnej Sk. Państwa oraz jednostki organizacyjne Lasów Państwowych są obowiązane:
- składać, w terminie do 15 stycznia, organowi gminy właściwemu ze względu na miejsce położenia nieruchomości deklaracje na podatek od nieruchomości na dany rok podatkowy, sporządzone na formularzu według ustalonego wzoru, a jeżeli obowiązek podatkowy powstał po tym dniu - w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie tego obowiązku,
- odpowiednio skorygować deklaracje w razie zaistnienia zmian, o których mowa w ust. 3, w terminie 14 dni od dnia zaistnienia tych zmian,
- wpłacać obliczony w deklaracji podatek od nieruchomości - bez wezwania - na rachunek budżetu właściwej gminy za poszczególne miesiące, w terminie do dnia 15 każdego miesiąca.
KILKA UWAG
- Obmiaru budynku dokonuje podatnik i on też w deklaracji lub wykazie nieruchomości określa powierzchnię użytkową budynku.
- Do obliczania powierzchni użytkowej nie ma znaczenia fakt użytkowania czy też nie części lub całości budynku (ma to znaczenie tylko przy ustalaniu stawek podatkowych dla poszczególnych części budynku w przypadku,
gdy budynek jest tylko częściowo wykorzystywany do celów prowadzenia działalności gospodarczej). Rozpoczęcie użytkowania budynku w części powoduje konieczność płacenia podatku od całego budynku,
co wynika z art. 6 ust. 2 ustawy.
- Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty nie objęte podatkiem rolnym lub leśnym.
- Zgodnie z ustawą o podatku rolnym opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają jedynie gospodarstwa rolne, których łączny obszar użytków rolnych, gruntów pod stawami oraz sklasyfikowanych w operatach ewidencyjnych
jako użytki rolne gruntów pod zabudowaniami związanymi z prowadzeniem tego gospodarstwa przekracza 1 ha lub o powierzchni użytków rolnych przekraczających 1 ha przeliczeniowy.
W tej sytuacji obowiązek w podatku od nieruchomości jest zależny tylko i wyłącznie od powierzchni gruntu będącego przedmiotem opodatkowania.
- Wysokość stawek podatku od nieruchomości na dany rok określa rada gminy w drodze uchwały. Nie oznacza to jednak zupełnej dowolności w ich ustalaniu.
Ustawodawca corocznie, w drodze rozporządzenia ministra finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (na 2001 r. jest to rozporządzenie
z dnia 28 listopada 2000 r., Dz.U. nr 105, poz. 1115), określa maksymalne ustawowe stawki podatku od nieruchomości, których rada gminy nie może podwyższyć.
Nie może też wprowadzić stawek niższych od połowy stawek maksymalnych. Stawki są zróżnicowane w zależności od tego, jakim celom służy dana nieruchomość
Podatek katastralny
W większości krajów o rozwiniętej gospodarce rynkowej taki podatek stanowi podstawowe źródło dochodów samorządów lokalnych.
Opodatkowanie gruntów z uwzględnieniem ich wartości zapobiega spekulacji i sprzyja racjonalnemu ich zagospodarowaniu. Nikt na świecie nie przetrzymuje niezagospodarowanych terenów, bo nie przynoszą one dochodów.
W Polsce tego rodzaju podatek jeszcze nie obowiązuje - nie może się jak na razie przebić przez ścieżki legislacyjne.
Póki co, weszło już w życie rozporządzenie dotyczące powszechnej taksacji nieruchomości. Wyodrębnia ono dwa rodzaje gruntów do celów powszechnej taksacji: zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę oraz grunty rolne i leśne. Mapy i tabele taksacyjne będą sporządzane osobno dla każdej gminy. Mapa taksacyjna będzie tworzona na mapie katastralnej (ewidencyjnej) każdej ze stref i zawierać będzie dane na temat granic tej strefy, jej identyfikator oraz wartość (w mkw.) powierzchni gruntu. Tabela taksacyjna będzie ustalana na podstawie wykazów jednostek taksacyjnych o jednakowych wartościach powierzchni mkw. części składowych gruntu. Będzie ona sporządzana w każdej strefie dla każdej grupy części składowych gruntu. Wartość jednostki taksacyjnej lub ich suma będzie tworzyła wartość katastralną nieruchomości, która zostanie wpisana do katastru nieruchomości.
