Mienie
Mieniem jest własność i inne prawa majątkowe.
Własność dotyczy tylko rzeczy, którymi w polskim prawie mogą być tylko przedmioty materialne. Mieniem jest ogół przysługujących danej osobie praw materialnych i niematerialnych.
Na mienie właściciela składają się prawo własności, prawa przysługujące w związku z własnością (np. służebności gruntowe), należności i dochody pochodzące z nieruchomości,
roszczenia związane z prawem własności (np. odsetki za zaległe czynsze) oraz przedmioty ruchome związane z daną nieruchomością (np. wyposażenie ppoż. i inne).
Własność
Kodeks cywilny definiuje własność następująco:
"W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą."
Własność odnosi się do wszystkich rzeczy, nie tylko nieruchomości ale również rzeczy ruchomych.
Wyodrębniając z powyższej definicji uprawnienia i obowiązki właściciela możemy napisać, że właściciel może:
- korzystać z rzeczy (czynić z niej użytek wedle własnej woli),
- odsunąć inne osoby od korzystania z jego rzeczy,
- pobierać pożytki i dochody z rzeczy (polega to na odłączaniu rzeczy składowych od rzeczy głównej, w granicach normalnej gospodarki),
- rozporządzać rzeczą (decydować o losie faktycznym i prawnym rzeczy).
Właściciela ograniczają w prawie własności:
- ustawy,
- zasady współżycia społecznego,
- społeczno - gospodarcze przeznaczenie prawa.
Zasady współżycia społecznego są bardzo ważne. Właściciel musi się do nich stosować. Zasady te są zmienne w czasie i przestrzeni. Inne obowiązywały 20 lat temu a inne dzisiaj; inne nad morzem a inne w górach. Można się na nie powoływać w celu obrony swojego prawa (np. do ciszy i spokoju).
W zakresie nieruchomości, ustawodawca, będąc przekonany, że korzystanie z prawa własności ma charakter społeczno-gospodarczy, postanowił szczegółowo uregulować tzw. planowanie przestrzenne i prawo budowlane.
Nie jest więc dopuszczalne czynienie z własności użytku niezgodnego z ustawami.
Użytkowanie wieczyste
Jest prawem o randze niższej od własności gruntu. Dotyczy gruntów należących do gmin lub Skarbu Państwa. Czas użytkowania wieczystego nie może być mniejszy niż 40 lat i większy niż 99 lat. Przekazanie gruntu w użytkowanie wieczyste wymaga formy aktu notarialnego i odnotowania w księdze wieczystej.
Użytkowanie wieczyste jest odpłatne - użytkownik wieczysty wnosi opłatę pierwszą za jego ustanowienie oraz opłaty roczne. Aktualne stawki tych opłat wyrażone w procentach od aktualnej wartości gruntu zawiera ustawa o gospodarce nieruchomościami. Podobnie jak inne opłaty i rozliczenia.
Głównym prawem właściciela gruntu jest więc prawo do określenia warunków umowy oraz otrzymywania wynagrodzenia w postaci opłaty pierwszej i opłat rocznych. W przypadku nie wywiązywania się użytkownika wieczystego z obowiązków umowy, a zwłaszcza nie zagospodarowania gruntu w terminie - właściciel może nakładać na użytkownika opłaty dodatkowe a w ostateczności umowę wypowiedzieć przed terminem.
Główne prawa użytkownika wieczystego, to prawo do użytkowania gruntu w sposób określony w umowie, oraz do dysponowania tym prawem. Użytkownik może więc użytkowanie wieczyste sprzedać, podzielić, obciążyć hipoteką lub innym ograniczonym prawem rzeczowym. Użytkowanie wieczyste podlega również dziedziczeniu. Można więc powiedzieć, że jest podobne do własności i z tego powodu nazywane bywa własnością czasową.
Ograniczone prawa rzeczowe
Istotą ograniczonego prawa rzeczowego jest przyznanie osobie nie będącej właścicielem nieruchomości, jakiegoś prawa na danej nieruchomości.
W ten sposób osoby nie będące właścicielami otrzymują fragment uprawnień i korzyści należnych właścicielowi.
Do praw rzeczowych ograniczonych zaliczamy:
* Użytkowanie - to prawo używania i pobierania z nieruchomości pożytków.
Jest to prawo niezbywalne i niedziedziczne.
* Służebność - (np. służebność przejazdu, czyli prawo do przejeżdżania przez nieruchomość sąsiada). Jest to prawo zbywalne i dziedziczne.
* Zastaw - (ustanawia się tylko na rzeczach ruchomych).
* Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu- prawo zbywalne i dziedziczne.
* Hipoteka.
Hipoteka
Jest to umowa między wierzycielem a dłużnikiem, mocą której dłużnik zgadza się, aby w razie jego niewypłacalności wierzyciel zaspokoił się z nieruchomości dłużnika. Istota hipoteki polega na tym, że zabezpieczenie udzielone na nieruchomości odrywa się od osobistego zobowiązania dłużnika, przechodząc na rzecz, jako prawo rzeczowe, które je obciąża.
Na jednej nieruchomości można ustanowić wiele hipotek. Hipoteki wykazuje się w dziale czwartym ksiąg wieczystych. Jest to więc prawo jawne i łatwo jest sprawdzić, czy nieruchomość jest obciążona hipotecznie.
Wykonanie zabezpieczenia hipotecznego polega na wykonaniu egzekucji z nieruchomości, jeśli majątek ruchomy i osobisty dłużnika nie wystarcza na pokrycie długu.
Egzekucję przeprowadza komornik sądowy na podstawie ważnego tytułu egzekucyjnego, czyli odpisu prawomocnego orzeczenia sądowego, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności.
Warto też zaglądnąć do przepisów na ten temat.
Konstytucyjne gwarancje prawa własności
Zawarte są one w art.21 Konstytucji, który mówi:
"1. Rzeczpospolita Polska chroni prawo własności i prawo dziedziczenia.
2. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie na cele publiczne za słusznym odszkodowaniem."
Wywłaszczenie jest przymusowym pozbawieniem własności. Jest ono dopuszczalne pod dwoma warunkami:
(1) Celem wywłaszczenia może być wyłącznie zaspokojenie potrzeb publicznych. Wynika to z przekonania, że uzasadnione potrzeby publiczne przeważają nad potrzebami jednostki, są więc dostateczną przesłanką do pozbawienia jej własności w imię dobra publicznego.
(2) Za wywłaszczenie należy się słuszne odszkodowanie. Przesłanka ta każe zadośćuczynić za szkodę wyrządzoną wywłaszczeniem. Odszkodowanie to ma być słuszne, a więc w pełni rekompensować stratę poniesioną przez wywłaszczonego.
W ten sposób Konstytucja umacnia prawo własności, gdyż nawet wówczas kiedy musi być ono przełamane, zapewnia się właścicielowi pełną rekompensatę. Można więc powiedzieć, że Konstytucja stoi na stanowisku ochrony prawa własności, jako wartości ekonomicznej. Tak pojmowane wywłaszczenie prowadzi do zastąpienia jednej nieruchomości inną, lub wypłaconym odszkodowaniem, a zatem aktywa właściciela pozbawionego własności powinny zostać zachowane.
Nieruchomość
Nieruchomości to wyodrębnione części powierzchni ziemi, stanowiące odrębny przedmiot własności. Własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad gruntem i pod jego powierzchnią, nie wyżej i nie głębiej niż to wynika ze społeczno - gospodarczego przeznaczenia gruntu. Oznacza to, że wysokość zabudowy i penetracji wgłąb dla umieszczenia tam fundamentów lub instalacji nie jest określona i zależy od konkretnej sytuacji lub przypadku. Wielkość, rodzaj i wysokość zabudowy oraz sposób zagospodarowania gruntu określają plany zagospodarowania przestrzennego, a właściciel musi się do nich stosować.
Nieruchomość gruntowa
Jest to grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.
W prawie polskim obowiązuje zasada jednolitej własności gruntu i obiektów z gruntem związanych. Do właściciela gruntu należą więc grunt oraz wszystkie budowle i obiekty, pod warunkiem stałego związania z gruntem.
Działka gruntu
Jest to część nieruchomości wydzielona w wyniku podziału albo scalenia i podziału, a także odrębnie położona część tej nieruchomości. Potrzeba do tego oznaczenia granic, które oddzielają daną nieruchomość od nieruchomości sąsiednich. Działka jest najmniejszą jednostką rejestrową w ewidencji gruntów.
Działka nie jest tożsama z nieruchomością. Nieruchomość może składać się z kilku działek, a dla powstania nowej nieruchomości potrzeba przynajmniej jednej działki.
Nieruchomości budynkowe
Powstają w wyniku fikcji prawnej, oddzielającej od siebie grunt i budynek, mimo iż są one ze sobą ściśle i nierozerwalnie związane. Potrzeby gospodarcze sprawiły, że rozwiązanie takie jest korzystne i potrzebne.
Instytucją prawną, która to umożliwia jest użytkowanie wieczyste, ustanowione przepisami kodeksu cywilnego i uzupełnione przepisami ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami.
W użytkowaniu wieczystym własność gruntu pozostaje przy jego właścicielu, zaś własność wzniesionych na nim budynków i budowli przechodzi na użytkownika wieczystego. Właściciel gruntu przenosi na użytkownika prawo do wyłącznego korzystania z gruntu, dzięki czemu może on normalnie korzystać z budynku.
Nieruchomości lokalowe
Powstają w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali. Ustawa ta stanowi, że samodzielny lokal mieszkalny może być przedmiotem odrębnej własności.
Jest to kolejna fikcja prawna, bardzo potrzebna i użyteczna z punktu widzenia gospodarczego. Oczywiście lokal nigdy nie zostanie fizycznie wyodrębniony z budynku, a jego samodzielność jest pojęciem funkcjonalnym. Idzie o to, czy z lokalu można korzystać tak samo, jak korzysta się z innych nieruchomości. Jeśli tak, a lokal spełnia także inne wymogi o charakterze technicznym - można z niego uczynić przedmiot odrębnej własności.
Po wydzieleniu samodzielnych lokali w budynku, pozostają zawsze części budynku oraz grunt, które nie mogą zostać wyodrębnione.
Ustawodawca czyni z nich współwłasność dla właścicieli lokali, która trwa tak długo, jak odrębna własność lokali wyodrębnionych.
Własnością lokali rządzą więc zarówno przepisy ustawy o odrębnej własności lokali, jak przepisy o współwłasności w kodeksie cywilnym.
Warto też wyjaśnić co to jest samodzielny lokal.
Ustawa mówi, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Zasady współżycia społecznego
Jest to jedna z tzw. klauzul generalnych stosowana w prawie cywilnym. Przepisy mówią, że nie można czynić ze swego prawa użytku sprzecznego z zasadami współżycia społecznego.
Same zasady współżycia społecznego nie są ani źródłem praw ani obowiązków, ale sądy mogą się na nie powoływać.
Ich zaletą jest zależność od czasu i miejsca stosowania, co zapobiega starzeniu się prawa i zapewnia elastyczność normom prawnym. Pozwalają dostosować sztywne na ogół
przepisy do konkretnej sytuacji. Ich zadaniem jest humanizować przepisy kosztem faworyzowanej przez prawo cywilne zasady bezpieczeństwa obrotu.
Jednakże wolno się na nie powoływać tylko temu, kto sam swego prawa nie nadużywa.
Z zasadami współżycia społecznego rodzi się też pewne niebezpieczeństwo subiektywizmu organu stosującego prawo.
Stan spokojnego posiadania
Jest to stan granic nieruchomości, jaki faktycznie wykształcił się na danym gruncie i jest uznawany przez zainteresowanych. Nie musi się on wcale pokrywać z granicami prawnymi,
a więc tymi, które wynikają najczęściej ze stanu zapisów w ewidencji gruntów i budynków, i w praktyce prawnej ma on pierwszeństwo.
Może się on brać stąd, że zainteresowani świadomie dokonali korekty granic, albo pozostają w błędzie co do faktycznego położenia granic zapisanych w ewidencji.
Różnica pomiędzy stanem spokojnego posiadania a stanem ewidencyjnym nie upoważnia do samowolnych korekt sposobu korzystania z gruntu np. przesuwania płotów czy niszczenia innych naniesień.
Stan spokojnego posiadania jest prawnie chroniony, zaś ewentualne roszczenia z tytułu zajęcia lub użytkowania cudzego gruntu mogą być przedmiotem odrębnych postępowań,
mających na celu przywrócenie utraconego posiadania lub utraconego prawa własności.
Ochrona ta dotyczy również służebności, np. drogi koniecznej.
